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Licencias Urbanisticas en Madrid

RECUPERACION DE FACHADAS Y PLANTAS BAJAS ORIGINALES

Miércoles abr 11, 2012

El mantenimiento o la recuperación de las plantas bajas originales en los edificios catalogados es una de las prioridades del Plan General, que las Normas Urbanísticas recogen en sus Artículos 4.3.9 apartado 1 a), 4.3.13 apartado 1, 6.10.2 y 8.1.8, de manera que esta recuperación no solo debe exigirse cuando se realicen obras que afecten a dichas plantas bajas, sino también cuando las obras en otras zonas del local tengan la suficiente amplitud para justificar la exigencia de tal requisito, como suele suceder cuando se produce un cambio en la actividad del establecimiento.

 Por lo que la realización de obras de carácter general en un edificio obliga a la recuperación de la fachada original, si es que se encuentra alterada, y siempre que, se trate de un elemento de restauración obligatoria. 

Para determinar la obligación de solicitar la recuperación de la fachada original hay que distinguir dos situaciones: que fuera realizada con licencia o que lo fuera careciendo de ella o sin ajustarse a sus condiciones. En este último caso habría que considerar estas obras como infracción urbanística que, de haber prescrito, posibilitaría el mantenimiento de la actividad existente, pero no su transformación sin restitución de las partes alteradas, dado el carácter de “restauración obligatoria” que tienen las fachadas de los edificios catalogados.

De acuerdo con lo antedicho, la casuística sobre esta materia se resume en las siguientes reglas:

 - Si la modificación fue realizada sin la preceptiva licencia, o con licencia anterior a la aprobación del Plan General o sin ajustarse a una licencia concedida.

  • Siempre que se realicen obras que afecten a la fachada, con o sin cambio de uso
  • Aún cuando no se soliciten obras que afecten a la fachada, siempre que se produzca un cambio de actividad con o sin obras o, aún sin cambiar la actividad, se soliciten obras de acondicionamiento o reestructuración parcial que supongan la transformación del interior del establecimiento.

 - Si la modificación de la fachada se ha realizado conforme a una licencia concedida con posterioridad a la aprobación del Plan General, no sería necesario recuperar la fachada puesto que se entiende que ya se ha realizado la recuperación.

Recordar que los establecimientos se catalogan en tres niveles de protección: nivel 1, 2 y 3, siendo el nivel 1 el de mayor interés.

Los elementos protegidos de un establecimiento constan en la ficha de catálogo correspondiente, donde también se describe cuales son las obras autorizadas, que por lo general se limitan a la conservación o restauración de los mismos.

Es importante señalar que el 2 de febrero de 2007 se aprobó definitivamente la MPG 00.318, consistente en una revisión de este Catálogo, donde se modificaron los niveles. Tras esta  modificación, los locales de nivel 1 tienen protegidos elementos en la fachada y el interior, y los de niveles 2 y 3 únicamente en fachada.

En los proyectos que tengan por objeto la restauración o reconstrucción de fachadas, se deberán acompañar de todos aquellos documentos que aporten datos sobre el origen, evolución y estado actual de la fachada del edificio o local sobre el que se actúa, en relación con la solución propuesta, que habrán de localizarse en el archivo de la Villa, o en su defecto, justificarse en la forma que mejor convenga.

Para el caso de rehabilitaciones de edificios con fachadas revocadas, o restauración de estas fachadas en edificios catalogados, se presentará alzado donde se aprecie el tratamiento arquitectónico que vaya a realizarse (despieces de sillares, veladuras o fingidos, partes esgrafiadas, incluso detalle de las plantillas de revocos en el caso de que sean necesarias).

Si fuera obligatoria la reconstrucción de la fachada u otro elemento, se aportará además detalle del acopio y numeración de los elementos incorporables a la reconstrucción, como sillares de piedra, cerrajería, aleros, carpintería, etc