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Licencias Urbanisticas en Madrid

RECUPERACION DE FACHADAS Y PLANTAS BAJAS ORIGINALES

miércoles Abr 11, 2012

El mantenimiento o la recuperación de las plantas bajas originales en los edificios catalogados es una de las prioridades del Plan General, que las Normas Urbanísticas recogen en sus Artículos 4.3.9 apartado 1 a), 4.3.13 apartado 1, 6.10.2 y 8.1.8, de manera que esta recuperación no solo debe exigirse cuando se realicen obras que afecten a dichas plantas bajas, sino también cuando las obras en otras zonas del local tengan la suficiente amplitud para justificar la exigencia de tal requisito, como suele suceder cuando se produce un cambio en la actividad del establecimiento.

 Por lo que la realización de obras de carácter general en un edificio obliga a la recuperación de la fachada original, si es que se encuentra alterada, y siempre que, se trate de un elemento de restauración obligatoria. 

Para determinar la obligación de solicitar la recuperación de la fachada original hay que distinguir dos situaciones: que fuera realizada con licencia o que lo fuera careciendo de ella o sin ajustarse a sus condiciones. En este último caso habría que considerar estas obras como infracción urbanística que, de haber prescrito, posibilitaría el mantenimiento de la actividad existente, pero no su transformación sin restitución de las partes alteradas, dado el carácter de “restauración obligatoria” que tienen las fachadas de los edificios catalogados.

De acuerdo con lo antedicho, la casuística sobre esta materia se resume en las siguientes reglas:

 – Si la modificación fue realizada sin la preceptiva licencia, o con licencia anterior a la aprobación del Plan General o sin ajustarse a una licencia concedida.

  • Siempre que se realicen obras que afecten a la fachada, con o sin cambio de uso
  • Aún cuando no se soliciten obras que afecten a la fachada, siempre que se produzca un cambio de actividad con o sin obras o, aún sin cambiar la actividad, se soliciten obras de acondicionamiento o reestructuración parcial que supongan la transformación del interior del establecimiento.

 – Si la modificación de la fachada se ha realizado conforme a una licencia concedida con posterioridad a la aprobación del Plan General, no sería necesario recuperar la fachada puesto que se entiende que ya se ha realizado la recuperación.

Recordar que los establecimientos se catalogan en tres niveles de protección: nivel 1, 2 y 3, siendo el nivel 1 el de mayor interés.

Los elementos protegidos de un establecimiento constan en la ficha de catálogo correspondiente, donde también se describe cuales son las obras autorizadas, que por lo general se limitan a la conservación o restauración de los mismos.

Es importante señalar que el 2 de febrero de 2007 se aprobó definitivamente la MPG 00.318, consistente en una revisión de este Catálogo, donde se modificaron los niveles. Tras esta  modificación, los locales de nivel 1 tienen protegidos elementos en la fachada y el interior, y los de niveles 2 y 3 únicamente en fachada.

En los proyectos que tengan por objeto la restauración o reconstrucción de fachadas, se deberán acompañar de todos aquellos documentos que aporten datos sobre el origen, evolución y estado actual de la fachada del edificio o local sobre el que se actúa, en relación con la solución propuesta, que habrán de localizarse en el archivo de la Villa, o en su defecto, justificarse en la forma que mejor convenga.

Para el caso de rehabilitaciones de edificios con fachadas revocadas, o restauración de estas fachadas en edificios catalogados, se presentará alzado donde se aprecie el tratamiento arquitectónico que vaya a realizarse (despieces de sillares, veladuras o fingidos, partes esgrafiadas, incluso detalle de las plantillas de revocos en el caso de que sean necesarias).

Si fuera obligatoria la reconstrucción de la fachada u otro elemento, se aportará además detalle del acopio y numeración de los elementos incorporables a la reconstrucción, como sillares de piedra, cerrajería, aleros, carpintería, etc

21 Comentarios »

Este ess de los mejordes post. Saludos.

mayo 20th, 2014 | 15:34
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Muchas gracias

mayo 20th, 2014 | 15:46
Lucia:

Muchas gracias por su artículo, aclara muchas dudas.
Pero tengo una pregunta, todos los niveles de fachada protegida (1, 2 y 3) son de restauración obligatoria?
Gracias de antemano

octubre 31st, 2014 | 14:45
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Buenos días Lucia,

Si analiza nivel por nivel (puede consultar la normativa en nuestra web) del art. 4.3.4 verá que no todos los niveles protegen la fachada: algunos solo la estructura…………. en caso de que el nivel de proteccion afecte a la fachada ésta será un elemento de restauracion obligatoria.

http://www.eqa-eclu.es/EQA/doc/PGOUM.pdf

Otra forma fácil de consultar que elemento es el protegido es en el visualizador del Ayuntamiento de Madrid, allí podrá obtener la ficha urbanística de su localización y ésta le reflejará (con colores) que parte del edificio es objeto de protección

http://www-2.munimadrid.es/urbanismo_inter/visualizador/index_inter.jsp

Un saludo

octubre 31st, 2014 | 16:31
susana:

Buenas Tardes, yo tengo una duda. Mi local tiene una licencia antigua con fotos de la fachada pero ami me están exigiendo restaurarla. es obligatorio? en caso de no restaurala, a que problemas me enfrentaria ( multa?) Gracias!

diciembre 1st, 2014 | 20:52
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Buenos días:
Efectivamente, cualquier actuación que se lleve a cabo sobre un inmueble que cuente con algún tipo de protección (incluso un simple cambio de titular, obras, implantación de actividad,…) implica la obligatoriedad de restauración de los elementos de restauración obligatoria a su estado original (planos originales de construcción del edificio o, en su defecto, cumplimiento de los criterios establecidos por la Comisión de Patrimonio para los distintos elementos).
El incumplimiento de la normativa, en este caso de la restauración de fachada, quedará pendiente de que los servicios municipales puedan tomar las medidas que consideren oportunas para el restablecimiento de la legalidad.
Un saludo.

diciembre 2nd, 2014 | 12:02
rosa rosada olivares:

en el edificio de 40 años de antigüedad hay 5 jardineras por fachada. El edificio tiene 8 pisos. Los vecinos por mayoría han decidido tirar las jardineras¿pueden hacerlo sin el permiso por escrito de todos los propietarios?¿qué permisos tienen que tener para tirar las jardineras?
¿Cómo debe actuar el vecino que no quiere que tiren las jardineras para impedirlo?

abril 4th, 2016 | 18:27
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Buenos días,

Entendemos que dichas jardineras formaban parte de la fachada, cuya licencia recogerá las condiciones de las mismas (podrías solicitar copia de la licencia en la junta de distrito)
Respecto a que acuerdo se necesita para retirarlas, deberéis estar a lo establecido (unanimidad, mayoría………) en los estatutos de la Comunidad, que podrán consultar en el Registro de la Propiedad.

Un saludo

abril 5th, 2016 | 9:28
Jorge:

Buenas tardes,
En 2014 hice una autodeclaracion para una obra menor de reforma de una vivienda incluyendo instalacion de aire acondicionado. Hoy me llega una carta del ayuntamiento para que subsane y mejore la solicitud y especifique si la fachada esta afectada y adjunta trazado de las obras a realizar porque parece ser que el edificio esta catalogado como nivel 3 ambiental y la fachada es elemento de restauracion obligada. No he hecho modificaciones en la fachda pero no tengo el trazdo de las obras, que se hicieron hace casi 3 años, tengo miedo de que me puedan imponer una infraccion por haber hecho la obra sin el permiso correspondiente, ¿Que deberia hacer? Mil gracias

marzo 15th, 2017 | 1:50
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Muy buenos días Jorge. en primer lugar indicarte que la actuación de las ECUs, se limita a las obras y actividades incluidas en la ordenanza de actividades económicas, de las cuales las viviendas están excluidas.
Dicho esto, indicarte, que deberá dirigirte a la junta municipal correspondiente, indicando que las obras realizadas no afectaron a ningún elemento de restauración obligatoria. Debes tener en cuenta que la instalación de máquinas de climatización en fachada, no está permitida en edificios con algún tipo de protección.
Un saludo

marzo 15th, 2017 | 11:27
JOSE LUIS GARCÍA-RUBIO JAQUOTOT:

Buenos días. Es caso de que una fachada protegida (por la protección parcial del edificio, no por protección concreta del local) hubiera sido modificada en el local de planta baja, y yo fuese a mantener la misma actividad pero quisiera devolverla a su estado original, ¿que procedimiento debo seguir, procedimiento ordinario, declaración responsable o comunicación previa?. Mil gracias

agosto 24th, 2018 | 10:46
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Hola Jose Luis,

Actualmente en la ciudad de Madrid para la intervención que indicas, solo existen dos procedimientos de tramitación posibles (Declaración Responsable / Licencia). La aplicación de uno u otro, no es una deducción inmediata solo con la información que aportas, ya que también depende del tipo de actividad en el local – por ejemplo algunas actividades que podrían tramitarse por declaración responsable pasan al procedimiento de Licencia en el caso de tener que efectuar ciertas obras de restauración de fachada protegida- . No obstante también hay que señalar que existe una instrucción municipal 4/2012, sobre criterios de la Comisión de Patrimonio para la intervención en edificios catalogados, que puede ayudar a entender qué tipo de actuaciones son permitidas en estos casos. Generalmente en aquellos procesos en los que la recuperación del estado original supera lo admitido en dicha instrucción, deben ser informados previamente por el Órgano responsable en materia de conservación del Patrimonio Histórico Artístico.
ignacio.cabanero@eqa.es

agosto 24th, 2018 | 11:32
JOSE LUIS GARCÍA-RUBIO JAQUOTOT:

Gracias por vuestra respuesta. En principio no se pretende realizar obra interior ni cambiar la actividad, solo cambia el propietario. Si es así, y es solo un cambio en el material de acabado de la fachada, supongo que será una licencia por procedimiento ordinario al estar la fachada protegida por la catalogación parcial del edificio. Sería así no?

agosto 24th, 2018 | 11:47
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Si suponemos que el orden de huecos y configuración de la fachada del local, ya se ajusta a los del origen de la edificación, entonces si solo se va a realizar la renovación de acabados exteriores y estos se ajustan a los criterios de la instrucción citada, el procedimiento de las obras apunta a que sea el de Declaración Responsable.

Un saludo.
ignacio.cabanero@eqa.es

agosto 24th, 2018 | 11:55
Claire:

Buenos dias,
Quiero reformar un local vivienda en una planta baja.
La intervencion supone tocar fachada interior y paredes maestras pero unicamente para recuperar los huecos originales del edificio (según archivo historico).
Necesito permiso de la comunidad para dicha obra?
Gracias

marzo 12th, 2019 | 12:50
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Buenos días.
Las licencias se otorgan sin perjuicios a terceros. Independientemente de la licencia, tendréis que comprobar qué dicen los estatutos de la Comunidad de Propietarios acerca de las fachadas de los locales de planta baja y cumplir lo que se diga al respecto. En el caso de que no digan nada expresamente, tendréis que acudir a la Ley de Protección Horizontal y cumplir lo que diga la misma al respecto.
Un saludo,

marzo 12th, 2019 | 13:36
Eliminar o rebajar nivel de protección:

Buenos días,
Estoy interesado en adquirir una vivienda vieja para demolerla y edificarla de nuevo con una puerta de cochera, el problema es que dicha vivienda tiene en su fachada un nivel de PROTECCIÓN AMBIENTAL C2 de 2ªCATEGORIA, el cual me permite modificar un máximo del 70% del numero de huecos a existente, sin variar la relación Superficie de Huecos/Superficie de fachada más de 0,06 (prácticamente nada).
El caso es que la justificación para dicha protección es que presenta en su fachada algunas puertas arcos rebajados, cuya existencia es falsa, como se puede comprobar en la fotografía de catastro (la adjunto) y actualmente, ya que la casa aún no ha sido demolida.
Agradecería me aconsejaran sobre lo que necesario para solicitar una corrección e intentar que rebajen o eliminen el nivel de protección actual y como poder para poder edificar con dicha puerta de cochera.

julio 11th, 2019 | 19:01
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Buenos días.
Le informamos que las actuaciones dentro del uso RESIDENCIAL están fuera del ámbito de aplicación de la ECU’s que recoge el art. 3 de la OAAE, por lo que no estamos autorizados a tramitar la actuación que nos propone. Le aconsejamos que acuda a la Junta Municipal que le corresponda para que le informen convenientemente.
Un saludo,

julio 12th, 2019 | 11:50
Mercedes:

BUENOS DIAS, mis padres poseen un local en la calle embajadores que hasta hace unos meses ha estado alquilado durante mas de 30 años con su correspondiente licencia. Al alquilarlo de nuevo se va a ejercer una actividad distinta, y exigen restituir la fachada al estado original, lo que supondría dejar al local prácticamente sin escaparate y eliminar una de las dos hojas de la puerta. Es decir, habría que dejar el mismo ancho para ambos elementos que el que tienen las ventanas que se encuentran por encima en el resto del edificio, igualando el hueco existente entre dichas ventanas a 1,30m lo que eliminaría prácticamente el aspecto estético que como local tiene actualmente y la consiguiente infravaloración que se obtendría del valor del local, que tiene protección nivel 2 parcial. Y con el perjuicio grave económico para los propietario de tener que hacer dicha transformación y el menoscabo en su aspecto y posible valor, ya que prácticamente quedarían 2 huecos correspondientes al ancho de 2 ventanas. Además piden el retranqueo en 25 cm de la fachada con lo que no quedaría a nivel del resto de los bloques si no mas adentrado. No existe posibilidad de que esa adecuación no sea tan drástica después de tratarse de un local que lleva mas de 30 años con el aspecto actual y que considero tiene mejor cara que la que quedaría. Y caso de ser inevitable y ser de obligado cumplimiento y tratándose los propietarios de personas mayores con pension muy por debajo de la minima, que usan los rendimientos del alquiler para sobrevivir, estarían obligados a hacer una obra de tal magnitud sin ninguna ayuda. Gracias. Quede por delante que la consulta no es economicista por el interés en la ayuda. Principalmente por el aspecto en que se le daría al local que lo dejaría con bastante menos luz y de aspecto riduculo para un negocio dificultando su explotación.

octubre 7th, 2019 | 2:10
EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS:

Buenos días:
Según establece el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, cualquier tipo de intervención sobre un local (obra o modificación/cambio de actividad) supondrá la necesidad de restauración de la fachada a su estado original.
Se deberán respectar los criterios que establece la Comisión de Patrimonio en la Instrucción 4/2012, entre los que se encuentran la alineación de huecos y mantenimiento de ritmos respecto a los superiores, y el retranqueo de las carpinterías.
En caso de querer mantener una fachada que no cumpla dichos criterios y que no concuerde con la original del edifico, podrá solicitarse informe de patrimonio mediante una consulta urbanística especial a la Comisión de Patrimonio (CPPHAN), si bien normalmente piden, como mínimo, el cumplimiento de los criterios establecidos en la Instrucción 4/2012.
Un saludo.

octubre 7th, 2019 | 10:25
Rodrigo:

Buenas Tardes, soy propietario de un bajo con fachada protegida en la calle cabestreros número 12 y me encantaría restaurarla, sobretodo los azulejos que están destrozados pero no se si es posible hacerlo o se deben mantener así. Podrías ayudarme? Muchísimas Gracias.

junio 3rd, 2020 | 18:08
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