RECUPERACIÓN DE PATIOS DE MANZANA
Escrito por EQA LICENCIAS URBANÍSTICAS martes Jun 19, 2012La recuperación de patios de manzana resulta de aplicación a las edificaciones y construcciones situadas fuera de las áreas de movimiento de la manzana en los grados 1º y 3º.
En ellas no se admiten las transformaciones de uso o clase de uso existentes (autorizado mediante licencia urbanística) que podrán ser mantenidas en tanto no se produzca su demolición.
Sí será admisible la intensificación de los usos existentes, admitiendo incremento de edificabilidad en edificios exclusivos calificados como Equipamiento y en usos terciarios recreativos destinados a cines y teatros
Usos permitidos sobre rasante:
– Esparcimiento y deportivos sin instalaciones con volúmenes construidos.
– Deberán ajardinarse al menos un 50%
– No se autorizarán los accesos de vehículos
– Salvo el desarrollo de rampa necesaria para aparcamientos subterráneos cuando éste no pueda llevarse a cabo dentro del área de movimiento.
Usos permitidos bajo rasante (enteramente subterráneos):
– Los compatibles según el régimen de usos.
– Los garajes – aparcamientos.
– Cuando se realicen obras de reestructuración, intensificación de uso o de otro tipo en edificaciones bajo rasante existentes, se podrá exigir el tratamiento de la superficie.
Usos permitidos sobre rasante:
– Esparcimiento y deportivos sin instalaciones con volúmenes construidos.
– Deberán ajardinarse al menos un 50%
– No se autorizarán los accesos de vehículos
– salvo el desarrollo de rampa necesaria para aparcamientos subterráneos cuando éste no pueda llevarse a cabo dentro del área de movimiento.
– Usos permitidos bajo rasante (enteramente subterráneos):
Actuaciones prohibidas:
– Las que tengan como fin cambiar la clase de uso existente.
– Las que incrementen la superficie construida, salvo las intervenciones puntuales para dotar al edificio de las medidas necesarias para mejorar la accesibilidad y la evacuación de personas en caso de incendio.
– Las que modifiquen la envolvente, salvo que se pretenda reducir el volumen construido.
– La construcción de nuevos forjados o la ampliación de los existentes, tanto sobre como bajo rasante.
Actuaciones exceptuadas:
– Intensificación de usos en cines y teatros, que podrán ampliar su superficie conforme a las fichas de condiciones urbanísticas, siempre que no supongan incremento en la volumetría existente.
– En el caso de construcciones existentes dedicadas mayoritariamente a garaje, solo se autorizará el traslado de las plazas de aparcamiento a zonas situadas bajo la rasante del patio en cuestión, con posible incremento de su número destinando la planta baja a espacios libres conforme a las condiciones generales.
– Viviendas: en la parte del edificio que ocupe el patio de manzana podrá mantenerse el uso residencial existente, pero no se admitirá su intensificación ni su transformación por otro uso cuya clase, categoría o actividad tenga carácter residencial.
¿Es cierto que para el año que viene se retira la recuperación de patios de manzana?
Buenos días Raúl:
La recuperación de patios está establecida en el PGOUM.
A día de hoy no tenemos conocimiento de que las condiciones de recuperación de patios se vea modificada el año que viene.
Un saludo.
Hola,
En mi edificio están unidos dos locales a través del patio, que ocupan en su totalidad. Queremos poner un ascensor, pero sólo se puede a través del patio y no tiene sentido ponerlo desde el primer piso. ¿podríamos recuperar el patio para la comunidad? Gracias y saludos
Buenos días.
Las licencias se otorgan sin perjuicios a terceros. Eso lo que quiere decir es que se puede otorgar una licencia, porque urbanísticamente sea viable, pero luego no se entra en propiedades ni en acuerdos entre terceros. Por ejemplo, se puede dar una licencia para que un bar instale una chimenea por el patio de la comunidad de vecinos, pero si éstos no lo permiten o si lo tienen así recogido en los estatutos de la comunidad de vecinos, el del bar no podrá instalarla y ya le quedará la vía legal (que no la administrativa) para que un juez se lo pueda permitir.
En vuestro caso, no veo claro si urbanísticamente tenéis el derecho. Se tendría que estudiar el caso concreto para ver si es viable otorgar la licencia. Pero, si desde el punto de vista de la propiedad, los dueños de los locales son los propietarios de ese patio (y no es propiedad de la comunidad de vecinos), veo complicado que un juez obligue a un particular a ceder un espacio a la comunidad de vecinos. Obviamente, todo esto ya no estaría dentro del alcance de la obtención de la licencia ni de nuestro ámbito de actuación, por lo que os recomendamos que os asesore un despacho técnico-jurídico experto en licencias.
Un saludo,
Buenos dias, quiero comprar una vivienda situada en un primer piso que da a un patio de manzana. Justo debajo de mi ventana esta em techo de un parking subterraneo que ocupa la mayor parte de ese patio de manzana. Mi pregunta es, el oarking podria aumentar las plantas? O si el propietario del parking vende su propiedad podria construirse algun edificio? Si esto fuera asi la casa quedaria encajonada y sin vistas y no tendria sentido comprar esa vivienda. Gracias.
Buenos días.
A priori, los patios de manzana no se pueden ocupar. Tendría que confirmar que realmente se trata de un patio de manzana, según planos del visualizador urbanístico de Madrid. El uso residencial está fuera del ámbito de las ECU’s, por lo que le recomiendo que se acerque a la Junta Municipal que le corresponda, pidan cita con el informador urbanístico y le pregunten, con la dirección concreta de su caso, al respecto.
Un saludo,
mi plaza de garaje esta un patio de manzana,han hecho modificaciones con las tuberías de agua potable y me han reducido el espacio para maniobrar, y me dice el presidente que la c. de vecinos tiene el derecho de poder hacerlo y que los garajes son ilegales. es cierto, son ilegales? un saludo
Buenos días Pablo
Desconocemos su caso concreto. Tendría que solicitar en el Ayuntamiento de Madrid antecedentes de ese emplazamiento para que le busquen las posibles licencias de garaje-aparcamiento en el mismo. Puede darse el caso que el PGOUM actualmente en vigor no lo autorice pero que exista una licencia antigua concedida que no haya perdido sus derechos.
Un saludo,
En un patio de manzana con edificios de nueva construccion, puede la pared del contiguo sobresalir a tu ventana y quitarte la vista lateral?
Gracias.
Buenos días:
Las condiciones que deben cumplir las nuevas edificaciones (retranqueos, separaciones a linderos, ocupación,…) están definidas, para cada norma zonal, en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Por tanto, deberá comprobar para la norma zonal en la que se ubique su inmueble si se cumplen o no las mismas y si la construcción se ajusta o no a la licencia de construcción que tenga concedida.
Un saludo.
En el patio de manzanas en el centro de Madrid, Salamanca en concreto, han colocado desde hace unos años unos árboles en un lado del mismo y posteriormente han colocado unos 8 inmensos aparatos de aire acondicionado que hacen un ruido terrible y no deja dormir por las noches incluso cona las persianas bajadas. Los aparatos están a unos 200m de distancia. ¿Puede hacerse algo contra esa instalación que cambia el uso del patio, con ruido y subiendo la temperatura en verano?
Gracias y un saludo
Buenos días:
Entendemos que lo que necesitarán es determinar si esos aparatos están colocados con la correspondiente viabilidad del Ayuntamiento de Madrid.
En cualquier caso, por lo que indica se trataría de un tema de disciplina urbanística, no siendo las ecus competentes para los mismos, debiendo realizar las gestiones directamente con el Ayuntamiento.
Un saludo.
buenos días, en hay una edificación existente desde la época que se construyó el edificio de manzana, se accede por paso de carruajes a un gran patio y lindando con el vecino posterior hay una edificación de planta baja y otra de plante primera. En planta baja una tira de 3,20 m tiene solo planta que linda con el testero y se quiere demoler y dejar un patio de 3,20 m de fondo.
Actualmente la planta baja es oficina y se quiere hacer vivienda para darle ventilación el iluminación por ese nuevo patio. Qué se puede hacer?
Buenas tardes Jorge:
Las condiciones de la edificación y usos puede consultarlos en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, en función de la norma zonal en la que se ubique su edificación.
Aún así, le recomendamos que consulte en la junta municipal correspondiente donde podrán indicarle más concretamente sobre las condiciones urbanísticas de su edificación.
Un saludo.
Tengo entendido que hay una resolución del ayuntamiento donde permite que construcción originales de la vivienda que ocupa patio de manzana se puede cambiar el uso de oficina a vivienda. Hay un decreto del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano sostenible de fecha 2 de Marzo de 2017 – un saludo
Buenos días Jorge, la normativa a la que te refieres es la Instrucción 1/2017, aclaratoria sobre los artículos 8.1.22, 8.1.23 y 8.1.28 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, que regulan los cambios de clase de uso en patios de manzana y espacios libres, que podrá encontrar en la página Web del ayuntamiento.
un saludo.
Hola,
Mi patio de manzana tiene una construcción desde el 1940, cuyo uso se destina a Parking Público (explotación privada). La Norma zonal que aplica es la 1.3. Entiendo que no pueden construir nada que no sea mantener la construcción existente o hacer algo bajo rasante? por otro lado, el tejado de este parking tiene una inclinación de más de 50 grados, esto es legal? solo viene referencia a los grados en PGOUM cuando habla de cubiertas. Es posible acudir al ayuntamiento porque la altura de este tejado nos causa un perjuicio en nuestras condiciones de intimidad, iluminación y asoleo?
Buenas tardes Enrique.
Para analizar su caso concreto tendríamos que conocer la calle del edificio, para entrar en el visor urbanístico y ver sus condiciones; y por otro lado para entrar en antecedentes para conocer la última licencia concedida en el local / nave objeto de la actuación.
Respecto a la inclinación de la cubierta, no se puede exigir a una construcción de 1940 que cumpla las condiciones del PGOUM de 1997. Pero si la han modificado, en ese caso sí que tendrán que acogerse a las condiciones de las Normas Urbanísticas del PGOUM-97 y según los artículos 8.1.18 y 8.1.15, en grado 3º, «la pendiente máxima admisible de las cubiertas será de 30º sexagesimales».
Un saludo,
Buenas,
Tengo una nave en un patio de manzana o patio azul y me gustaría cambiar su uso a vivienda. Cual serían los requisitos para que el ayuntamiento me lo apruebe?
Muchas gracias!
Buenas tardes Gerardo.
Se acuerdo con lo establecido en el artículo 8.1.23 del PGOUM se indica lo siguiente:
1.
En las edificaciones y construcciones definidas en el apartado 1 del artículo anterior, no se admiten las transformaciones de uso o clase de uso existentes (entendiéndose como tal el que está autorizado mediante licencia urbanística) que podrán ser mantenidas en tanto no se produzca su demolición.
2.
Cualquier tipo de obra de demolición y de nueva edificación efectuada sin licencia o sin atenerse a las condiciones de la misma implicará, aun habiendo prescrito la infracción urbanística, la pérdida del derecho a la aplicación de las condiciones establecidas en esta sección quinta.
Para analizar el caso en concreto tendríamos que conocer más datos de la consulta.
Un saludo.
BUENOS DIAS, ESTOY HACIENDO UNA OBRA Y TENGO SOLICITADA UNA LICENCIA DE ACTIVIDAD QUE ENTRA DENTRO DENTRO DEL PLAN DE RECUPERACION DE PATIOS AZULES DEL CENTRO DE MADRID. EN MI CASO TENGO QUE QUITAR UN TECHO ACTUAL Y CONVERTIRLO EN PATIO DE MANZANA YA QUE AL INTERVENIR ESTOY OBLIGADA A ELLO. SABEIS SI HAY ALGUN TIPO DE AYUDA O SUBVENCION PARA LLEVARLO ACABO? MIL GRACIAS
BUENOS DIAS, ESTOY HACIENDO UNA OBRA Y TENGO SOLICITADA UNA LICENCIA DE ACTIVIDAD QUE ENTRA DENTRO DENTRO DEL PLAN DE RECUPERACION DE PATIOS AZULES DEL CENTRO DE MADRID. EN MI CASO TENGO QUE QUITAR UN TECHO ACTUAL Y CONVERTIRLO EN PATIO DE MANZANA YA QUE AL INTERVENIR ESTOY OBLIGADA A ELLO. SABEIS SI HAY ALGUN TIPO DE AYUDA O SUBVENCION PARA LLEVARLO ACABO? MIL GRACIAS
Buenos días Laura, te recomendamos que te dirijas directamente al Ayuntamiento, ya que desconocemos si existe algún tipo de ayuda para estas actuaciones.
un saludo